Söderhamns kommun har med skrivelse till Statens bostadsnämnd den 16 april 2003 ansökt om statligt stöd för omstrukturering av kommunens bostadsbolag Faxeholmen AB.
Bakgrundsuppgifter
Bostadsdelegationen avslog i juli 1999 en ansökan från Söderhamns kommun om ett särskilt statsbidrag motsvarande vad kommunen hade lagt ned för att rekonstruera det av kommunen helägda bostadsföretaget Faxeholmen AB. Kommunen hade under åren 1997–98 tillfört företaget ägartillskott om sammanlagt nära 185 miljoner kronor, bl.a. för att göra det möjligt för företaget, som då hade ca 4 600 bostadslägenheter, att avveckla ca 600 övertaliga lägenheter. Bostadsdelegationen konstaterade i beslutet att Söderhamns kommun, även efter de omfattande insatser som kommunen hade gjort för att rekonstruera bostadsbolaget, skulle klara att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser utan särskilt statligt stöd.
Under åren 1997–2002 minskade antalet bostäder i kommunen med netto 4,0 %, motsvarande 604 lägenheter, samtidigt som befolkningen minskade med 7,8 %, 1 753 personer. Antalet bostäder per 100 invånare ökade därmed från 51,4 till 52,5. Relaterat till den kvarvarande befolkningen i kommunen motsvarade det en ökning av bostadsutbudet med ca 300 lägenheter.
Faxeholmen AB har i dag ca 4 160 bostadslägenheter samt ca 40 000 lvadratmeter lokaler. Antalet outhyrda lägenheter har åter ökat och uppgår nu till ca 630, 15 %.
Skuldbördan i företaget uppgick vid utgången av år 2002 till 674 miljoner kronor, 2 160 kronor per kvadratmeter, och fastigheternas bokförda värde till ca 731 miljoner kronor, 2 350 kronor per kvadratmeter. Företagets resultat före extraordinära kostnader uppgick för år 2002 till ca -5,2 miljoner kronor.
Sedan kommunens framställning om stöd lämnats till SBN har överläggningar förts mellan kommunen och nämnden om vilka åtgärder som behöver genomföras för att säkra långsiktigt hållbara förutsättningar för Faxeholmen AB:s verksamhet. Mot bakgrund av de årsredovisningar som företaget har redovisat samt de uppgifter i övrigt som kommunen och företaget har lämnat har SBN och kommunen enats om att följande huvudsakliga åtgärder skall genomföras.
Kommunens och de kommunala företagens utbud av bostäder för ordinärt boende skall under åren 2004–2007 minskas med ca 700 lägenheter. Syftet är att utbudet skall anpassas till den befolkningsutveckling som kommunen nu förutser. En avstämning mot den faktiska utvecklingen skall göras varje år under februari månad. Om inte annat då avtalas mellan staten och kommunen skall minskningen av utbudet av bostäder genomföras på följande sätt.
Under år 2004 skall ca 200 bostadslägenheter, inklusive de lägenheter som i dag är avställda, avvecklas eller utvecklas för annan användning.
Fram till utgången av år 2007 skall ytterligare ca 500 bostadslägenheter avvecklas eller utvecklas för annan användning, därav ca 200 lägenheter under vart och ett av åren 2005–2006 och ca 100 lägenheter under år 2007.
Dessa ca 700 lägenheter får inte på nytt användas för bostadsändamål utan statens uttryckliga medgivande. Med användning för bostadsändamål avses fortsatt användning för boende i de fall lägenheten upplåts till brukaren med
- äganderätt;
- bostadsrätt;
- hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet.
Kostnaderna för att friställa lägenheterna skall bäras av företaget. Kostnaderna för att avveckla dem eller utveckla dem för annan användning skall bäras av kommunen. Kommunen beräknas under åren 2004–2007 behöva avdela sammanlagt ca 35 miljoner kronor för ändamålet.
Kommunen skall i anslutning till nyemission tillskjuta ytterligare 35 miljoner kronor till Faxeholmen AB. Dessa medel skall tillsammans med företagets egna medel användas för kostnader för att friställa lägenheter samt till att avveckla fastighetsrelaterade lån om minst 50 miljoner kronor.
Tillskottet till Faxeholmen AB skall betalas ut av kommunen inom 20 dagar från det att avtalet har godkänts av båda parter. Tillskottet får fullgöras genom att kommunen övertar lån för vilka företaget i dag svarar.
Kommunen skall se till att de bokförda värdena på företagets fastigheter skrivs ned med minst 47 miljoner kronor.
Kommunens sammanlagda åtaganden enligt dessa punkter beräknas uppgå till ca 70 miljoner kronor.
De bostadslägenheter som enligt föregående punkter skall avvecklas under en viss period skall vara överförda till kommunen senast vid utgången av den perioden, i vart fall på sådant sätt att kommunen då övertar det fulla betalningsansvaret för dem. Om övertagandet försenas skall kommunen lämna företaget ett driftbidrag med 60 kr per dag för varje ännu ej avvecklad eller övertagen lägenhet upp till detta antal.
Staten betalar ut ett bidrag till kommunen om 15 miljoner kronor. Beloppet utbetalas inom 15 dagar från det att avtalet har trätt i kraft.
Kommunen förbinder sig att före den 1 januari 2012 inte ta ut kapital ur Faxeholmen AB, vare sig som utdelning eller på annat sätt. Skulle detta ändå ske, har staten rätt att påkalla att kommunen omedelbart betalar tillbaka vad staten har utbetalat enligt detta avtal. Samma skall gälla om kommunen under denna tid utan statens samtycke genom överlåtelse av aktier eller på annat sätt avhänder sig det rättsligt bestämmande inflytandet över företaget.
I det temporära utdelningsförbudet ligger även att företaget under denna tid inte får bekosta eller finansiera investeringar för kommunala ändamål.
Om kommunen före den 1 januari 2012 genom aktieförsäljning eller nyemission minskar sin ägarandel i Faxeholmen AB, så att kommunens andel utgör mindre än 100 % men fortfarande mer än 50 % av aktiekapitalet i bolaget, skall kommunen betala tillbaka en mot minskningen svarande andel av vad staten har utbetalat enligt detta avtal.
Kommunen skall se till att Faxeholmen AB genomför de rationaliseringar och effektiviseringar som är nödvändiga för att drift- och underhållskostnaderna för företagets kvarvarande bostadslägenheter under loppet av år 2004 varaktigt skall reduceras till en nivå som inte överstiger 410 kronor per kvadratmeter i 2003 års priser. Med drift- och underhållskostnader avses samtliga kostnader i bostadsförvaltningen utom räntekostnader, tomträttsavgäld, avskrivningar och kostnader för fastighetsskatt.
Utan hinder av vad som nu sagts får föregående års överskott, definierat som resultatet efter skatt enligt fastställd resultaträkning, återinvesteras för tidigareläggning av underhåll enligt plan.
Den i första stycket angivna nivån får överskridas också med kostnaderna för sådana arbeten som finansieras med villkorade ägartillskott från kommunen utöver vad kommunen skall utge enligt denna överenskommelse. Sådana villkorade ägartillskott får, utan hinder av det tidigare nämnda temporära utdelningsförbudet, återbetalas i den mån som bolagets resultat tillåter.
Kommunen förbinder sig att ge tydliga ägardirektiv för företagets verksamhet och att tillse att företagets styrelse och ledning vid varje tidpunkt omfattar personer som är särskilt skickade att leda verksamheten.
Parterna är överens om att denna överenskommelse såvitt nu kan bedömas medför en långsiktigt hållbar lösning på de ekonomiska problemen inom bostadsförvaltningen och att ytterligare särskilda insatser i detta syfte från statens sida inte kommer att begäras av kommunen.
Kommunfullmäktige i Söderhamn godkände avtalet den 23 februari 2004 och SBN godkände avtalet den 4 maj 2004. Bidragsbeloppet 15 miljoner kronor utbetalas i maj 2004.