Pajala kommun har med skrivelse till Statens bostadsnämnd den 7 november 2003 ansökt om ekonomiskt stöd för omstrukturering av Pajalabostäder AB.
Bakgrundsuppgifter
Under åren 1990–2002 ökade antalet bostäder i kommunen med netto 3,7 %, 137 lägenheter, samtidigt som befolkningen minskade med 14,5 %, 1 218 personer. Antalet bostäder per 100 invånare ökade därmed från 44,2 till 53,6. Relaterat till den kvarvarande befolkningen i kommunen motsvarade det en ökning av bostadsutbudet med ca 675 lägenheter. Under år 2003 minskade befolkningen med ytterligare 2,1 %, 153 personer.
Pajala kommun äger Pajalabostäder AB, som vid ingången av år 2004 hade 564 bostadslägenheter, av vilka 68, 12,0 % var outhyrda. 48 av lägenheterna är specialbostäder.
Företagets fastighetsrelaterade skulder uppgick vid utgången av år 2002 till 157 miljoner kronor, ca 3 700 kronor per kvadratmeter och fastigheternas bokförda värde till 154 miljoner kronor, ca 3 600 kronor per kvadratmeter. Företagets resultat, före extraordinära kostnader, uppgick år 2002 till -1,9 miljoner kronor.
Överenskommelse om rekonstruktion av Pajalabostäder AB
Sedan kommunens framställning om stöd lämnats till SBN har överläggningar förts mellan kommunen och nämnden om vilka åtgärder som behöver genomföras för att säkra långsiktigt hållbara förutsättningar för Pajalabostäder AB:s verksamhet. Mot bakgrund av de årsredovisningar som företaget har redovisat samt de uppgifter i övrigt som kommunen och företaget har lämnat har SBN och kommunen enats om att följande huvudsakliga åtgärder skall genomföras.
Företagets utbud av bostäder skall under åren 2004–2005 minskas med ca 70 lägenheter. Syftet är att utbudet skall anpassas till den befolkningsutveckling som kommunen nu förutser. En avstämning mot den faktiska utvecklingen skall göras i februari 2005. Om inte annat då avtalas mellan staten och kommunen skall minskningen av utbudet av bostäder genomföras på följande sätt.
Under vart och ett av åren 2004 och 2005 skall ca 35 bostadslägenheter avvecklas eller utvecklas för annan användning.
Dessa ca 70 lägenheter får inte på nytt användas för bostadsändamål utan statens uttryckliga medgivande. Med användning för bostadsändamål avses fortsatt användning för boende i de fall lägenheten upplåts till brukaren med
- äganderätt;
- bostadsrätt;
- hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet.
Kostnaderna för att friställa lägenheterna, beräknade till ca 1,4 miljoner kronor, skall bäras av företaget. Kostnaderna för att avveckla dem eller utveckla dem för annan användning skall bäras av kommunen. Kommunen beräknas under åren 2004–2007 behöva avdela sammanlagt ca 3,5 miljoner kronor för ändamålet.
Kommunen skall tillföra Pajalabostäder AB ett ytterligare kapital om 31 miljoner kronor. Dessa medel skall, tillsammans med företagets egna medel, användas till att befria företaget från fastighetsrelaterade lån om minst 40 miljoner kronor. Det bokförda värdet av företagets fastigheter skall samtidigt skrivas ned med minst 35 miljoner kronor.
Tillskottet till företaget skall betalas ut av kommunen inom 10 dagar från det att statens bidrag har betalats ut till kommunen. Kapitaltillskottet får intill ett belopp av 15 miljoner kronor fullgöras genom att kommunen övertar lån för vilka företaget i dag svarar.
Kommunens sammanlagda åtaganden enligt dessa punkter beräknas uppgå till ca 34,5 miljoner kronor.
De bostadslägenheter som enligt föregående punkter skall avvecklas under en viss period skall vara överförda till kommunen senast vid utgången av den perioden, i vart fall på sådant sätt att kommunen då övertar det fulla betalningsansvaret för dem. Om övertagandet försenas skall kommunen lämna företaget ett driftbidrag med 60 kr per dag för varje ännu ej avvecklad eller övertagen lägenhet upp till detta antal.
Staten betalar ut ett bidrag till kommunen om 19,5 miljoner kronor. Beloppet utbetalas med 16 miljoner kronor inom 15 dagar från det att avtalet har trätt i kraft. Återstoden, 3,5 miljoner kronor, utbetalas med 50 000 kr för varje lägenhet som avvecklas eller utvecklas för annan användning före den 1 juli 2011. Utbetalningen i denna del görs årligen i december månad för det antal lägenheter som, enligt vad kommunen redovisar, har avvecklats eller utvecklats för annan användning sedan den 1 december föregående år.
Förutsättningar för Pajalabostäder AB:s fortsatta verksamhet
Kommunen förbinder sig att före den 1 januari 2012 inte ta ut kapital ur Pajalabostäder AB, vare sig som utdelning eller på annat sätt. Skulle detta ändå ske, har staten rätt att påkalla att kommunen omedelbart betalar tillbaka vad staten har utbetalat enligt detta avtal. Samma skall gälla om kommunen under denna tid utan statens samtycke genom överlåtelse av aktier eller på annat sätt avhänder sig det rättsligt bestämmande inflytandet över företaget.
I det temporära utdelningsförbudet ligger även att företaget under denna tid inte får bekosta eller finansiera investeringar för kommunala ändamål.
Om kommunen före den 1 januari 2012 genom aktieförsäljning eller nyemission minskar sin ägarandel i Pajalabostäder AB, så att kommunens andel utgör mindre än 100 % men fortfarande mer än 50 % av aktiekapitalet i bolaget, skall kommunen betala tillbaka en mot minskningen svarande andel av vad staten har utbetalat enligt detta avtal.
Kommunen skall se till att den ekonomiska regleringen mellan kommunen och Pajalabostäder AB är ordnad på sådant sätt att företaget inte får bära förluster på sådana lokaler eller bostäder som företaget har anordnat för kommunens behov eller för att upplåtas efter beslut av kommunen.
Kommunen skall se till att Pajalabostäder AB genomför de rationaliseringar och effektiviseringar som är nödvändiga för att drift- och underhållskostnaderna för företagets kvarvarande bostadslägenheter inte skall överstiga 420 kronor per kvadratmeter i 2003 års priser. Med drift- och underhållskostnader avses samtliga kostnader i bostadsförvaltningen utom räntekostnader, tomträttsavgäld, avskrivningar och kostnader för fastighetsskatt.
Utan hinder av vad som nu sagts får föregående års överskott, definierat som resultatet efter skatt enligt fastställd resultaträkning, återinvesteras för att återhämta eftersatt underhåll eller tidigarelägga underhåll enligt plan.
Kommunen förbinder sig att ge tydliga ägardirektiv för företagets verksamhet och att tillse att företagets styrelse och ledning vid varje tidpunkt omfattar personer som är särskilt skickade att leda verksamheten.
Övriga förutsättningar för överenskommelsen
Kommunen garanterar att de uppgifter som har lagts till grund för denna överenskommelse och för det bakomliggande beräkningsunderlag som parterna gemensamt har använt sig av är korrekta, aktuella och fullständiga samt att de baseras på för kommunen kända förhållanden.
Parterna är överens om att denna överenskommelse såvitt nu kan bedömas medför en långsiktigt hållbar lösning på de ekonomiska problemen inom företaget och att ytterligare särskilda insatser i detta syfte från statens sida inte kommer att begäras av kommunen.
Kommunfullmäktige i Pajala godkände avtalet den 14 juni 2004 och SBN godkände avtalet den 16 juli 2004. Den initiala delen av bidragsbeloppet om 16 miljoner kronor utbetalades den 29 juli 2004.