Nordmalings kommun har med skrivelse till Statens bostadsnämnd den 16 juni 2004 ansökt om stöd för omstrukturering av Nordmalingshus AB.
Bakgrundsuppgifter
Nordmalings kommun äger det allmännyttiga bostadsföretaget Nordmalingshus AB. Företaget har 478 bostadslägenheter, varav 138 är gruppbostäder. 37 av lägenheterna, 8 %, är outhyrda.
Under åren 1993–2002 ökade antalet bostäder i kommunen med netto 1,3 %, 47 lägenheter, samtidigt som befolkningen minskade med 7,8 %, 642 personer. Antalet bostäder per 100 invånare ökade därmed från 44,1 till 48,5. Relaterat till den kvarvarande befolkningen i kommunen motsvarade det en ökning av bostadsutbudet med ca 330 lägenheter.
Företagets fastighetsrelaterade skulder uppgick vid utgången av år 2003 till 195,1 miljoner kronor, ca 5 300 kronor per kvadratmeter, och fastigheternas bokförda värde till 205,4 miljoner kronor, ca 5 600 kronor per kvadratmeter. Företagets resultat, före förlusttäckning från kommunen, uppgick för år 2003 till ca -3,3 miljoner kronor.
Överenskommelse om omstrukturering av Nordmalingshus AB
Överläggningar har förts mellan kommunen och SBN om vilka åtgärder som behöver genomföras för att säkra långsiktigt hållbara förutsättningar för Nordmalingshus AB:s verksamhet. Företagets främsta problem är den höga skuldsättningen, men företaget har också överskott på bostäder inom vissa delar av kommunen. SBN och kommunen har enats om att följande huvudsakliga åtgärder skall genomföras.
Kommunen skall tillföra Nordmalingshus AB ett ytterligare kapital om 50 miljoner kronor. Dessa medel skall användas till att befria företaget från fastighetsrelaterade lån om minst 47 miljoner kronor och i övrigt för att stärka företagets likviditet. Det bokförda värdet av företagets fastigheter skall samtidigt skrivas ned med minst 49 miljoner kronor.
Under år 2005 skall ca 25 bostadslägenheter avvecklas eller utvecklas för annan användning.
Dessa lägenheter får inte på nytt användas för bostadsändamål utan statens uttryckliga medgivande. Med användning för bostadsändamål avses fortsatt användning för boende i de fall lägenheten upplåts till brukaren med
- äganderätt;
- bostadsrätt;
- hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet.
Kostnaderna för att friställa lägenheterna, beräknade till ca 0,5 miljoner kronor, skall bäras av Nordmalingshus AB. Kostnaderna för att avveckla dem eller utveckla dem för annan användning skall bäras av kommunen. Kommunen beräknas behöva avdela ca 1,25 miljoner kronor för ändamålet.
Tillskottet till Nordmalingshus AB får intill ett belopp av 30 miljoner kronor fullgöras genom att kommunen övertar lån för vilka företaget i dag svarar.
Kommunens sammanlagda åtaganden enligt dessa punkter beräknas uppgå till ca 51,25 miljoner kronor.
De bostadslägenheter som skall avvecklas skall vara överförda till kommunen senast vid utgången av år 2005, i vart fall på sådant sätt att kommunen då övertar det fulla betalningsansvaret för dem. Om övertagandet försenas skall kommunen lämna företaget ett driftbidrag med 60 kr per dag för varje ännu ej avvecklad eller övertagen lägenhet upp till detta antal.
Staten betalar ut ett bidrag till kommunen om högst 21,25 miljoner kronor. Beloppet utbetalas med 20 miljoner kronor inom 15 dagar från det att avtalet har trätt i kraft. Återstoden, högst 1,25 miljoner kronor, utbetalas med 50 000 kr för varje lägenhet som före den 1 juli 2011 avvecklas genom rivning eller utvecklas för annan användning. Utbetalningen i denna del görs årligen i december månad för det antal lägenheter som, enligt vad kommunen redovisar, har avvecklats eller utvecklats för annan användning sedan den 1 december föregående år.
Förutsättningar för den fortsatta verksamheten inom Nordmalingshus AB
Kommunen förbinder sig att före den 1 januari 2012 inte ta ut kapital ur Nordmalingshus AB, vare sig som utdelning eller på annat sätt. Skulle detta ändå ske, har staten rätt att påkalla att kommunen omedelbart betalar tillbaka vad staten har utbetalat enligt detta avtal. Samma skall gälla om kommunen under denna tid utan statens samtycke genom överlåtelse av aktier eller på annat sätt avhänder sig det rättsligt bestämmande inflytandet över företaget.
I det temporära utdelningsförbudet ligger även att företaget under denna tid inte får bekosta eller finansiera investeringar för kommunala ändamål.
Om kommunen före den 1 januari 2012 genom aktieförsäljning eller nyemission minskar sin ägarandel i Nordmalingshus AB, så att kommunens andel utgör mindre än 100 % men fortfarande mer än 50 % av aktiekapitalet i bolaget, skall kommunen betala tillbaka en mot minskningen svarande andel av vad staten har utbetalat enligt detta avtal.
Kommunen skall se till att Nordmalingshus AB inom samma tid inte på nytt ökar sina skulder utan särskilt medgivande från staten.
Kommunen skall se till att den ekonomiska regleringen mellan kommunen och Nordmalingshus AB är ordnad på sådant sätt att kommunen betalar kostnadstäckande hyror och att företaget inte heller i övrigt får bära förluster på sådana lokaler eller bostäder som företaget har anordnat för kommunens behov eller för att upplåtas efter beslut av kommunen.
Kommunen skall se till att Nordmalingshus AB genomför de rationaliseringar och effektiviseringar som är nödvändiga för att drift- och underhållskostnaderna för företagets kvarvarande bostadslägenheter inte skall överstiga 405 kronor per kvadratmeter i 2003 års priser. Med drift- och underhållskostnader avses samtliga kostnader i bostadsförvaltningen utom räntekostnader, tomträttsavgäld, avskrivningar och kostnader för fastighetsskatt.
Utan hinder av vad som nu sagts får föregående års överskott, definierat som resultatet efter skatt enligt fastställd resultaträkning, återinvesteras för att återhämta eftersatt underhåll eller tidigarelägga underhåll enligt plan.
Kommunen förbinder sig att ge tydliga ägardirektiv för företagets verksamhet och att tillse att företagets styrelse och ledning vid varje tidpunkt omfattar personer som är särskilt skickade att leda verksamheten.
Övriga förutsättningar för överenskommelsen
Parterna är överens om att denna överenskommelse såvitt nu kan bedömas medför en långsiktigt hållbar lösning på de ekonomiska problemen inom Nordmalingshus AB och att ytterligare särskilda insatser i detta syfte från statens sida inte kommer att begäras av kommunen. Kommunen konstaterar vidare att kommunen kommer att uppfylla kraven i 8 kap. 5 § kommunallagen (1991:900) med avseende på kommunens verksamhet och ekonomi.
Kommunfullmäktige i Nordmalings kommun godkände överenskommelsen den 15 november 2004 och Kommunstyrelsen den 14 december 2004. SBN godkände avtalet den 21 december 2004. Av bidragsbeloppet utbetalades 20 miljoner kronor i december 2004.