Erfarenhetsforum

Sammanfattning från erfarenhetsforum om hyresgarantier den 15 april 2010

Inledning

Anna Dyberg-Ek från BKN inledde med att berätta att hyresgarantier kan ses mot bakgrund av att kommunerna har ett bostadsförsörjningsansvar, något som många gånger är lättare att skriva än att genomföra. Men möjligheten att ställa ut hyresgarantier ska ses som ett verktyg att använda i detta ansvar.

Observera att lag (1993:406) om kommunalt stöd till boendet är upphävd och ersatt med lag (2009:47) om vissa kommunala befogenheter. Hyresgarantier regleras i 2 kap 6 §.

Bakgrunden till hyresgarantier är bland annat att det i olika utredningar och aktiviteter har konstaterats att fler och fler ungdomar har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden. Bofrämjandet kom nyligen ut med en rapport som visar att antalet unga som etablerar sig i hyresrätt faller och antalet mambos och andrahandskontrakt ökar. De har också tittat på inkomstnivåer för gruppen 18-29 år som visar på att både ensamstående utan barn och studerande med ett extraknäck i snitt har en betalningsförmåga att klara en normal 1 rok hos Svenska bostäder.

Totalt har 20 kommuner ställt ut 275 garantier sedan införandet. Statistiken visar att ingen region sticker ut, både stora och små orter finns med men varken Stockholms stad, Göteborgs stad eller Malmö stad använder hyresgarantier, däremot kranskommuner. Det tillkommer någon kommun allteftersom, vilket är positivt, men fortfarande är antalet lågt.

Den vanligaste orsaken till att kommunen ställer ut en hyresgaranti är att hushållet har betalningsanmärkningar. Ofta är det ungdomars etablering på bostadsmarknaden som nämns i debatten men flest hyresgarantier är utställda till personer i medelåldern. Majoriteten av hyresgarantierna är utställda till hushåll med barn.

Sverige ur en kreditupplysares perspektiv

Åke Dahlqvist från UC berättade om hur Sverige ser ut ur en kreditupplysares ögon. Något som är väldigt viktigt, men som många av oss kanske inte alltid tänker på, är att betalningsanmärkningar skiljer sig åt. Det finns 99 olika typer av betalningsanmärkningar och därför behöver en betalningsanmärkning inte alltid vara en anledning att säga nej till en lägenhet, kredit etc.

Den aktuella skulden hos kronofogden var i början av april ca 60,5 miljarder kronor. 550 000 personer har en eller flera betalningsanmärkningar. 180 000 av dessa har en anmärkning men ingen aktuell skuld hos kronofogden. Gruppen med flest anmärkningar är medelålders män.

Åke beskrev att en del av behovsprövningen innebär en bedömning av risk. Ungdomar är inte den största riskgruppen utan det är medelålders män utifrån statistiska uppgifter. Betalningsanmärkningar behöver inte alltid var en risk utan kan skilja sig mycket åt och därför är det viktigt att titta på helhetsbilden, på orsaken bakom och att inte ha förutfattade meningar utan titta på individen.

Gör vi en bra riskbedömning i behovsprövningen och tittar på varje individ för sig själv vinner kommunen på att fler personer får hjälp in på bostadsmarknaden vilket även samhället vinner på. 

Etablering pågår

Fabian Sjö från Ungdomsstyrelsen berättade om ungdomars etablering i vuxenvärlden, att avsluta sin utbildning, få ett arbete, bli självförsörjande och få en egen bostad.

Etableringsåldern har ökat från att i slutet av 80-talet legat runt 21-22 år till att 2007 ligga runt 26 år. 2007 bodde 180 000 unga i åldern 20-25 år kvar i föräldrahemmet.

Fabian avslutade med ett tänkvärt citat:
”Det är först nu när man börjar närma sig 30 som folk börjar få nån slags stabilitet i livet … om man tänker att det är som en slags basplatta, man ska ha bostad, förhållande och jobb. Ingen av mina vänner hade nånsin alla de tre sakerna samtidigt, vi hade en eller två eller ingen, men ingen hade alla tre….”  - Anna, 28 år

Hyresgarantier som stöd till unga bostadssökande

Elsa Reimerson från jagvillhabostad.nu började med att berätta om sin egen situation, att nu vid 28 års ålder få sitt första förstahandskontrakt på en lägenhet i en Stockholmsförort. Innan dess hade hon bott som inneboende, i andra hand, svart i andra hand osv osv med i genomsnitt 3 lägenheter per år.

Det är ingen hållbar situation att som ung behöva flytta runt utan ett eget kontrakt och de närmaste åren kommer 640 000 15-19-åringar att vilja flytta hemifrån. Ungdomar vill ha en egen bostad och jagvillhabostad.nus uppfattning är att ungdomar som får ett eget hyreskontrakt prioriterar att betala hyran varje månad.

Ett sätt att hjälpa fler ungdomar in på bostadsmarknaden kan vara hyresgarantier. Elsa citerade Mats Odell som intervjuats av Ekot den 5 april 2007 inför införandet av hyresgarantier:

"Kommunerna får ansöka om detta och vi tror att det finns ett stort intresse kring det här. Den kommun som inte genomför det här, trots att staten nu ställer upp, tror jag har ett visst bekymmer och de kommunpolitiker som skulle vägra det här kommer nog att få svårt i nästa kommunalval”

Erfarenheter från Värmdö kommun

Karin Jöback från Värmdö kommun berättade att kommunen använder sig av hyresgarantier som en del i sitt arbete med bostadsförsörjning men upplever att det kan vara svårt att få ut bra information och att nå ut till potentiella hyresgäster. Kommunen har information på sin hemsida och alla ansökningshandlingar finns där men ett bra samarbete med hyresvärdarna är också väldigt viktig för att nå de personer som söker bostad i kommunen. 

2009 fick Värmdö in 12 ansökningar, 3 st beviljades hyresgaranti, 1 fick eget kontrakt på egen hand, 4 st har ännu ej fått bostadserbjudande, 2 uppfyller ej inkomstkraven, 1 fick en lägenhet som ej uppfyller kravet på besittningsskydd och en är fortfarande inte beslutad.

Hittills under 2010 har 4 ansökningar kommit in, 1 är beviljad, 2 har ännu ej fått bostadserbjudande och 1 uppfyller ej inkomstkraven.

I Värmdös behovsprövning tar de bland annat ut en kreditupplysning, gör beräkningar i HEP, tittar på inkomstdeklaration, anställningsavtal, lönespecifikationer mm för att göra en bedömning om en hyresgaranti är möjlig. De har också valt att börja titta på ett inkommet ärende redan innan erbjudande om en lägenhet finns för att snabba på processen med att ställa ut en hyresgaranti.

Värmdö kommun hade innan införandet av hyresgarantier en bild av att många av de hushåll som kommunen idag har som andrahandshyresgäster skulle ges möjlighet att ta över sina hyreskontrakt. Det har dock inte blivit så, Karin upplever att lagens krav på att försörjningsstöd inte får räknas med i hushållets inkomster är en begränsning för dessa hushåll. Ytterligare en begränsning är att bostadsbolaget inte godkänner hushåll med hyresskulder som förstahandshyresgäster trots en hyresgaranti.

Värmdö har inlett ett försök med en ungdomsbostadskö där lägenheter mindre än 30 kvm reserveras för de mellan 18-25 år. Genom detta försök hoppas de få fler ungdomar att bo kvar i kommunen.

Erfarenheter från Karlstads kommun

Maria Nyqvist berättade att i Karlstad har bostadsfrågan lyfts av politikerna och fokus på dessa frågor är stort vilket är positivt.

I samband med att Karlstad införde hyresgarantier träffade man 10 bostadsbolag och informerade, 4 st var positiva och godkänner nu hyresgarantier. Kommunen fortsätter sina informationsinsatser och målet är att minst 6 fastighetsbolag ska godkänna hyresgarantier under 2010. I Karlstad är det flest privata fastighetsbolag som är intresserade.

Maria berättade att hyresgarantier hanteras av en enhet som heter Bo/Budget där alla bostadsfrågor samlats. Här finns även budget- och skuldrådgivning, bostadsutredningar, förmedlingsmedel, boendestöd, integrations-bovärd, boendekonsulenter och dödsboutredningar.

I Karlstad tecknade man 27 garantier under 2009, 54 personer har fått sitt boende ordnat med hjälp av garantin, 35 vuxna och 19 barn. Totalt 2 garantier har behövt infrias. Dessa personer håller just nu på med en återbetalning genom s.k. Förmedlingsstöd varför kommunens kostnad för dessa två infrianden ännu är oklar.

För 2010 räknar Karlstad med att ställa ut 40 garantier.

Gruppdiskussioner

Ett av syftena med dagen var att medverkande kommuner skulle få möjlighet att utbyta erfarenheter med varandra och diskutera olika valmöjligheter i arbetet med hyresgarantier. Under hela dagen dök det upp olika frågeställningar som plockades med in i eftermiddagens gruppdiskussioner. Som en inledning på diskussionerna ställdes fyra frågeställningar:

• Vilka är målgrupperna och hur når vi dessa?
• Hur ser vår behovsprövning ut?
• Vem i organisationen hanterar hyresgarantier, för och nackdelar?
• Hur fungerar samarbetet med fastighetsägarna?

I gruppdiskussionerna framkom följande:

• Socialförvaltningen är kanske inte rätt organisation – det kan vara svårt att få kontakt med den målgrupp som hyresgarantier riktar sig till eftersom det ofta inte är personer som annars har kontakt med socialförvaltningen.
• I Karlstad har de en egen ingång så att de som ska träffa någon med anledning av hyresgarantier mm inte behöver gå via den normala ”slussen” hos socialtjänsten.
  o I andra kommuner utfärdar man garantier utan några fysiska möten vilket gör att organisationsfrågan inte utgör något problem.
• I Sigtuna har de problem med att personer som har betalningsanmärkningar ”fryses” i bostadskön och får därför aldrig erbjudande om en lägenhet och utan erbjudande om lägenhet kan de inte ställa ut en hyresgaranti, dvs moment 22. Kan en lösning med förhandsbesked vara ett alternativ? Väldigt osäkert menade de på då en persons ekonomiska förutsättningar kan förändras i väntan på ett lägenhetskontrakt.
• I Botkyrka har man löst det genom att 50 lägenhetskontrakt är avsatta för personer med hyresgaranti och de slipper därför ifrån problemet som Sigtuna upplevde.
• Generellt är det dåligt med information om hyresgarantier på kommunens hemsidor. Det kan finnas ett behov av att tänka om var denna information ska ligga. Det normala när du söker bostad är inte att leta på kommunens hemsida. Möjligtvis letar du upp en lista över hyresvärdar och då borde informationen finnas här och sedan är det viktigt att informationen finns hos hyresvärdarna.
• Kommunerna upplever det svårt att hjälpa personer till ett eget kontrakt även om de ställer ut en hyresgaranti. Fastighetsbolagen upplever det tryggt att ha med kommunen så länge som möjligt. Det är därför viktigt att ha ett bra samarbete med fastighetsägarna och gå igenom vilka personer det är som får hyresgarantier så att en person som bara har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden av egen kraft, till exempel pga. en enstaka betalningsanmärkning inte jämställs med personer som får hjälp av kommunen pga. mer riskfyllda orsaker.
• Många såg det som självklart att kunna ställa ut en hyresgaranti till en person som idag inte bor i kommunen men vill flytta till kommunen, framförallt en person som fått jobb i kommunen. Då måste de även kunna få en bostad. Problemet är att de många gånger inte stått i bostadskö tillräckligt länge för att bli erbjuden en bostad.
• Det är viktigt att tänka på att situationen ser annorlunda ut idag än tidigare, olika typer av anställningsformer blir allt vanligare och därmed olika former av inkomster, något som det måste tas hänsyn till i behovsprövningen.

På gång framöver

Susann Bard på BKN berättade att ett antal rapporter har precis släppts eller är på gång. Det har även kommit en proposition om allmännyttan och en ny konsumentkreditlag kommer troligen att införas 2011. Konsumentverket har gjort en kartläggning av kommunernas konsumentvägledning samt av budget- och skuldrådgivning.

I utvärderingen av hyresgarantier som gjordes 2009 tittade BKN på varför vissa kommuner valt att ställa ut garantier, varför andra valt att inte göra detta samt olika alternativ till förändring. Slutsatsen i utvärderingen blev dock att avvakta då kort tid fortfarande gått och det är en ny målgrupp för kommunerna.

En ny utvärdering kommer att göras under 2010 där bland annat den framtida användningen kommer att bedömas.