Erfarenhetsforum 2011

Sammanfattning från erfarenhetsforum om hyresgarantier den 15 september 2011

Inledning

Anna Dyberg-Ek inledde med att berätta om utvärderingen av hyresgarantier som genomfördes under hösten 2010.

Syftet med utvärderingen var att bedöma hur stor omfattning nuvarande instrument kan tänkas få, för att kunna anpassa statens insatser, samt belysa vad som begränsar omfattningen för att ge ett underlag för eventuella beslut om förändringar.

Intervjuer gjordes med de 20 kommuner som då var igång med hyresgarantier. Bland övriga kommuner gjordes ett urval och 57 kommuner fick möjligheten av svara på en enkät varav 35 st svarade.

Utifrån kommunernas svar, tidigare diskussioner samt övrig statistik framkom att det finns ett etableringshinder på marknaden. Kommunerna ser bl.a. hyresgarantier som ett komplement till kommunala andrahandskontrakt. De som blivit hjälpta är framförallt personer med betalningsanmärkningar och personer med låg inkomst. Flera kommuner såg en svårighet att hjälpa ungdomar eftersom de inte bedömdes ha ekonomisk förmåga att klara sina kostnader, samtidigt ansåg kommunerna att det finns många unga som har svårigheter att ta sig in på bostadsmarknaden. Det framkom också att det endast är ett fåtal kommuner som aktivt informerar om att hyresgarantier finns. Alla kommuner är däremot överrens om att de hushåll som får en hyresgaranti blir hjälpta och att hyresgarantin gör skillnad.

BKN:s förslag och slutsatser var att hyresgarantier bör behållas i nuvarande utformning men med en medvetenhet om att omfattningen inte blir mycket större än i dagsläget. Även det statliga bidraget bör finnas kvar. Inga indikationer på några förändringar har kommit.

Hur man kan minska avhysningar av unga?

Tina Häggmark och Anna Wiberg från Kronofogden berättade om deras projekt om hur man kan minska avhysningar av unga. I ett samarbete med de kommunala bostadsbolagen Bostaden i Umeå och Skellefteåbostäder har Kronofogden tagit fram en metod för att öka förutsättningarna för unga att klara av sitt första boende och därmed minska avhysningarna.

I studien konstaterades att bakgrunden till att en obetald hyra blir till en vräkning många gånger handlar om okunskap från den unga hyresgästens sida och en oförmåga/motvilja/rädsla att ta kontakt. Genom ett förändrat arbetssätt kunde avhysningarna minskas, bostadsbolaget spara resurser och individen få en andra chans och slippa betalningsanmärkningar och dess konsekvenser.

I studien konstaterades bland annat att ett uppsökande telefonsamtal var det viktigaste vid en utebliven betalning av hyran. Ungdomarna som intervjuades ansåg det vara svårt att själv kontakta bostadsbolaget när det blev problem men uppskattade att någon ringde upp dem för att tillsammans hitta en lösning. Tina och Anna tog även upp vikten av tydlig information i samband med kontraktsskrivning där förutsättningar för en framtida kontakt skapas.

KompisBo och TjänsteBo

Memo Hussein från Botkyrkabyggen berättade om deras bokoncept KompisBo och TjänsteBo. KompisBo riktar sig till ungdomar mellan 18-30 år där varje ”kompis” får teckna avtal på sitt rum + del i gemensamhetsytorna. Hyresavtalen är tidsbegränsade med möjlighet till omprövning, kontrakten har kortare uppsägningstid och hyresgästen har inte besittningsrätt. Botkyrkabyggen tvingar aldrig på någon en ”kompis” utan när den ena ”kompisen” flyttar har den andra ca två månader på sig att hitta en ny ”kompis” som de vill bo tillsammans med. KompisBo är en möjlighet för unga att hitta en billigare bostad och slippa bo själv.

För att nå ungdomar har Botkyrkabyggen lagt ut KompisBo på Facebook. Lägenheterna annonseras ut på Facebook och den som svarar på en annons först har första tjing på visning av lägenheten. Något kösystem på KompisBo finns inte.

TjänsteBo har inget med tjänstebostad att göra. Istället är det en möjlighet för nyanställda att hitta en bostad. Det är även ett sätt för arbetsgivare att i samband med rekrytering hjälpa anställda som inte haft inkomst så länge att godkännas som hyresgäster på egen hand och inte tvingas tacka nej till ett arbete pga. svårigheter med bostad. Vid provanställning tar företaget ansvar genom att teckna kontraktet med Botkyrkabyggen. När anställningen övergår till en tillsvidareanställning kan hyreskontraktet övertas av den enskilde.

Hur ser ett typhushåll som får en hyresgaranti ut?

Utifrån den statistik som finns och de samtal som förts med kommunerna har fyra typhushåll tagits fram. Dessa fyra representerar många av dem, men naturligtvis inte alla, som blivit hjälpta av en hyresgaranti.

De fyra typhushållen är:

• Karin, 40 år. Skild och har barn. Bodde tidigare med sin make men har efter separationen svårt att få en egen bostad pga. betalningsanmärkningar.
• Fredrik, 58 år. Har inga barn som bor hemma längre. Har varit gift/sammanboende men har nu separerat. Fredrik är egen företagare. Bor i andra hand eller inneboende efter separationen, svårt att få ett eget kontrakt pga. betalningsanmärkningar.
• Maria, 25 år. Har inga barn och har bott inneboende sedan hon flyttade hemifrån. Har en bra utbildning och har inte haft några problem att får arbete efter sina studier men har ”bara” en projektanställning som gör att hon inte får ett eget förstahandskontrakt.
• Mohammed, 28 år. Bor tillsammans med sin fru och har barn i förskoleåldern. Han har en visstidsanställning med bra lön medan hans sambo har en låg månadslön. Båda två är skuldfria och har inga betalningsanmärkningar. Bor i andra hand eftersom de inte får ett förstahandskontrakt pga. låg/osäker inkomst.

Frågor som dykt upp längs vägen

Susann Bard från BKN tog upp några frågor och funderingar har dykt upp längs vägen som kan vara av intresse för flera att veta.

Under året har en kommun som ställt ut hyresgarantier för kontrakt som löper på viss tid fått återbetala det statliga bidraget. Det statliga bidraget förutsätter att hyresgästen får ett förstahandskontrakt med besittningsrätt. Ingen tidsbegränsning får förekomma.

En fråga rörande möjligheten att överklaga ett avslag på ansökan om hyresgaranti har uppkommit. Det finns inga regler om överklagande i lagen (2009:47) om vissa kommunala befogenheter vilket innebär att överklagandereglerna i kommunal-lagen gäller. Laglighetsprövningen regleras i 10 kapitlet. Överklagande görs till Förvaltningsrätten inom 3 veckor från det att protokollet anslogs hos kommunen. Förvaltningsrätten kommer att titta på kommunens riktlinjer för att se om avslaget var rätt beslut eller inte. BKN fortsätter att bevaka vad som händer i ärendet och återkommer på diskussionsforumet (se nedan).

En diskussion har uppkommit rörande möjligheten att vräka en hyresgäst med hyresgaranti. Hyresvärden vill vräka hyresgästen innan maxbeloppet passerat på hyresgarantin och har skickat ärendet till inkasso. Kommunen har ställt ut en enkel borgen och deras ståndpunkt är att hyresvärden inte kan vräka en hyresgäst med garanti (när problemet är enbart obetalda hyror).

• Enkel borgen innebär att fastighetsägaren måste uttömma alla möjligheter att få betalt från hyresgästen innan krav riktas mot kommunen.
• Fastighetsägarens ärende hos Kronofogden är därmed nödvändigt och korrekt
• Fastighetsägarens fordran uppgår nu till 2,5 månadshyror dvs. det ryms inom hyresgarantin. När Kronofogden är klara med sin utredning om utmätning kan fastighetsägaren rikta krav mot kommunen.
• Kommunen betalar enligt krav, fastighetsägarens fordran försvinner vilket i sin tur innebär att de inte kan vräka hyresgästen pga. obetalda hyror.
• Detta kan upprepas till dess att hyresgarantins maxbelopp passeras. När borgensbeloppet är ”slut” och hyresgästen inte betalar kan fastighetsägaren vräka hyresgästen även om tidsgränsen för hyresgarantin inte passerats
• Hyresgarantin ”faller” antingen av att maxbeloppet infriats eller av att giltighetstiden löpt ut

Flera kommuner har i olika sammanhang tagit upp försörjningsstöd som ett ”problem” vid utfärdande av hyresgarantier.

Frågan om försörjningsstöd ska ingå eller inte i bedömningen av hushållets betalningsförmåga måste delas in i två delar

1. För de garantier som kommunen söker statligt bidrag för får inte försörjningsstöd ingå i bedömningen. Bakgrunden är att personer som behöver försörjningsstöd måste kommunen hjälpa och även innan 1 juli 2007 har kommunen kunnat hjälpa dem med hyresgarantier.
2. Om hyresvärden, kommunala bolaget, ska ta med försörjningsstödet i sin bedömning av betalningsförmågan är en fråga för dem och deras ägare.

Diskussionforum

Vid erfarenhetsforumet 2010 uppkom ett förslag om en chat-funktion på BKN:s webbplats för att dela med sig av frågor och funderingar rörande hyresgarantier.

Det bästa vi kan göra, med nuvarande tekniska plattform, är att vi lägger upp ett formulär där ni kan mata in er fråga/problem. Detta landar upp hos oss. Vi lägger ut frågan på webben. Skickar ett mejl via en mejllista och berättar att frågan dykt upp, länkar till fråga och möjlighet att svara, och ber er bidra. Ni fyller på med era bidrag som landar upp hos oss. Vi lägger ut informationen på webben.

Detta formulär är aktiverat redan nu och hittas under Diskussionsforum

På gång framöver

Framöver kommer hyresgarantier finnas kvar i nuvarande form. Inga förändringar aviserade.

BKN har fått ett uppdrag angående etablering på ägarrättsmarknaden som ska redovisas 1 mars 2012.

Nästa ansökningstillfälle är 10 december för

• Garantier utfärdade september, oktober och november
• Preliminär tilldelning 1 dec 2011 – 30 november 2012.